تقييم العقارات من الخطوات الهامة ولكن لابد من توافر بعض العوامل المهمة لعل أهم مرحلة من مراحل شراء العقار هي تقييم العقار، فالحقيقة أن معظم الراغبين في شراء شقة أو فلة قد

تنقصهم الخبرة في كيفية تقييم العقارات، وبالرغم من أننا ننصح دوماً بالاستعانة بمثمن عقاري صاحب خبرة، إلا أن هذه النصائح قد تساعد في تقييم العقارات خلال فترة البحث عن طريق عقار ماب. فمثلاً، عند زيارة خريطة عقارات الرياض، نلاحظ أن هناك الكثير من العقارات، وبالتأكيد أن بعضها قد تكون تسعيرته فوق تسعيرة السوق، وبالتالي تزيد أهمية معرفة مبادئ التقييم العقاري للتأكد من إتخاذ قرار الشراء المناسب.

يجمع الخبراء على أن هناك ثلاث طرق رئيسية للتقييم العقاري :

المقارنة مع عقارات مشابهه بيعت حديثا في نفس المنطقة :

هذه الطريقة هي عبارة عن مجموعة من الاجراءات يتم استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على اسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة. وتستخدم هذه الطريقة بخاصة ل تقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار واهمها : موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، فضلا عن تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب) كما يمكن استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة و الاراضي الخالية او التي يمكن اعتبارها اراضي فضاء.

حساب تكلفة بناء مبنى مماثل :

هنا يتم تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.

وتعتمد هذه الطريقة على النقاط التالية التي يجب أن يتم وضعها بعين الاعتبار عن تقييم العقارات :

1) تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.

2) تقييم كلفة البناء الحالية.

3) تقييم الهلاك (أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه).

4) قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك.

5) يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية.

حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار :

تعتمد هذه الطريقة على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر مدخولا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ولاتكون مقبولة لدى مستثمر آخر وفي ضوء هذة النسبة تحدد قيمة العقار.

وتعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية :

1) تقييم مجموع المدخول الكلي.

2) تحديد نسبة الشواغر.

3) تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.

4) تحديد قيمة المدخول الصافية.

5) حساب نسبة المدخول على سعر العقار.

إلا أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المدخول الصافي، وأكثر ماتستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية – التجارية – الأسواق –  أي التي تدر مدخولا ماديا.

وبصورة عامة يرى خبراء التقييم أو التثمين العقاري أن هناك ثلاث طرق للوصول الى حالة أكثر واقعية من التقييم الحقيقي للعقار، وهي :

1- المقارنة مع عقارات مشابهة في نفس المنطقة :

وذلك من خلال مجموعة من الإجراءات التي يتم خلالها استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على أسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة.

وتستخدم هذه الطريقة بخاصة ل تقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهمها : موقع العقار ( شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص ) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، إضافة الى تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع ( طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب ) ويمكن كذلك استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والأراضي الخالية أو التي يمكن اعتبارها أراضي فضاء.

2- حساب تكلفة بناء مبنى مشابه :

من خلال هذه الطريقة يمكن  تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى آخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.

وتعتمد هذه الطريقة على عدد من العناصر التي ينبغي التركيز عليها عند تقييم العقار :

– تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.

– تقييم كلفة البناء الحالية.

– تقييم الهلاك (أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه)

– قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك.

– يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية

3- حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار :

وهي طريقة تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر دخلا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ومرفوضة لدى مستثمر آخر وبناء على ذلك تحدد قيمة العقار.

وتعتمد هذه الطريقة على خمس عناصر أساسية، هي :

– تقييم مجموع الدخل الكلي.

– تحديد نسبة الشواغر.

– تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.

– تحديد قيمة الدخل الصافية.

– حساب نسبة الدخل على سعر العقار.

غير أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد الدخل الصافي، وأكثر ما تستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية – التجارية – الأسواق، وهي التي تدر دخلا ماديا. ويمكن بصورة عامة التعامل بجميع تلك الوسائل وصولا الى أفضل رؤية لاتخاذ القرار العقاري السليم من خلال عملية تقييم العقارات مناسبة وواقعية.

لا يوجد أي تعليق

اضف تعليق