تقديم قروض مساعدة للمستثمرين الذين يشترون بيوتا لبيعها بشكل سريع من أجل جني الأرباح

يحصل مشترو العقارات الذين يسعون للحصول على المال لترميم وتحسين البيوت في الولايات المتحدة على المساعدة من بعض أكبر شركات الاستثمار في العالم.
شركة كولوني كابيتال ومجموعة بلاكستون وشركة سيربيروس لإدارة رأس المال من بين الشركات التي بدأت في تقديم قروض مساعدة للمستثمرين الذين يشترون بيوتا لبيعها بشكل سريع من أجل جني الأرباح. تتراجع تكاليف الاقتراض- التي هي الأعلى تقليديا في الإقراض السكني – في الوقت الذي تتنافس فيه الشركات على الزبائن.
تمثل هذه الغزوة رهانا متعمقا في سوق الإسكان من قبل الشركات المدعومة من وول ستريت، حيث قام الكثير منها ببناء إمبراطوريات من المنازل المعروضة للإيجار خلال السنوات الثلاث الماضية، وبدأت بأعمال تجارية متخصصة في الإقراض لتمويل صغار المستثمرين. قد تمتلك الشركات الكبيرة ذات الجيوب العميقة وإمكانية الوصول إلى رأسمال رخيص ميزة على مصارف القطاع الخاص المحلي التي تهيمن تقليديا على تمويل القروض قصيرة الأجل.
قال بيث أوبريان، الرئيس التنفيذي لشركة كولوني للإقراض، التي بدأت بتقديم القروض في أيار (مايو) الماضي: “هذا واحد من الأعمال التجارية القليلة المجزأة بشكل كبير التي بقيت. إذا استطاع أحد القيام بذلك على صعيد الولايات المتحدة بشكل قياسي، ستكون أرخص وأفضل بالنسبة للمقترضين”.
قروض المساعدات، التي تعرف أيضا بالقروض المستندة إلى الأصول، تمنح الأشخاص الذين يريدون شراء البيوت مبالغ من المال النقدي لعمليات شراء البيوت وبنائها بمنحهم فترة سداد تصل تقريبا لمدة عام، وتكون مدعومة بالعقارات، وتمثل فرصة كسب تقدر تقريبا بمبلغ 30 مليار دولار سنويا، وفقا لبيت الإقراض، وهو موقع للقروض العقارية عبر الإنترنت، ويقدم قروضا قصيرة الأجل ويبيعها لشركات الاستثمار كشركة كولوني.
تسعى شركة بلاكستون، أكبر شركة لإدارة الأصول البديلة في العالم، إلى تحقيق مكاسب تقدر بحدود مليار دولار من القروض سنويا، وفقا لنيك جولد، الرئيس التنفيذي لوحدة التمويل في الشركة (بي تو آر)، التي بدأت في عام 2013 لتقدم القروض لأصحاب العقارات، واستحوذت في مطلع هذا العام على شركة دويل للتمويل، التي تقدم تمويل “التصليح والتحديد”.
قال أوبريان إن شركة كولوني، عبر وحدة التمويل الأمريكية خاصتها، تتوقع حدوث “زيادة كبيرة” من خلال القروض البالغة قيمتها 350 مليون دولار التي أبرمتها الشركة فعليا.
تحقيق أرباح قياسية
تستفيد شركات قروض البيوت من ارتفاع الأسعار والبناء الجديد المحدود والنقص الحاصل في مخزون السوق. وفي حين انخفضت عمليات إعادة البيع السريعة من بداية انتعاش سوق الإسكان، عندما التقط المستثمرون بيوتا يائسة مخفضة، إلا أن كمية الأرباح في ارتفاع.
كان متوسط الربح الإجمالي لعمليات القروض للبيوت المكتملة خلال الفصل الأول 72450 دولارا، مرتفعا من 61684 دولارا قبل عام، ويعتبر هذا أعلى معدل قياسي منذ عام 2011، وفقا لتقرير يوم الخميس الذي صدر عن “ريالتي تراك”، شركة بيانات تختص بالعقارات. أما الأسواق ذات المتوسط الإجمالي الأعلى لعوائد الاستثمار فتشمل بالتيمور ووسط فلوريدا وديترويت.
حصل مستثمرو “القروض للإصلاح” بشكل عام على تمويل من مقرضي القطاع الخاص المحلي لأن المصارف أبدت عزوفها عن تقديم الائتمان لصفقات المضاربة العقارية. يضطر المقترضون إلى دفع تكاليف عالية مقابل الحصول على نقد سريع.
انخفاض أسعار الفائدة
منذ أن دخلت شركات الاستثمار الكبرى مجال الصناعة، انخفضت أسعار الفائدة بالفعل بشكل كبير وتناقصت أيضا الرسوم المفروضة للمقترضين، التي تعرف باسم النقاط، وفقا لفريد لويس، مؤسس مجموعة دومينيون، وهي شركة عقارات مقرها بالتيمور كانت تقدم القروض لشركات القروض السريعة للبيوت منذ نحو 14 عاما.
قال لويس: “كانت أسعار الفائدة تاريخيا أعلى بكثير، وتشير عادة إلى 15 في المائة مع 3 إلى 5 نقاط. خلال الأشهر القليلة الماضية، شهدنا صفقات تم تنفيذها بنسبة 10 في المائة ونقطتين”.
يركز المقرضون الجدد على مستثمرين أكثر خبرة، الذين أسس الكثير منهم شركات، بدلا من التركيز على الهواة الذين تكاثروا أثناء طفرة الإسكان قبل عقد من الزمن. قال لويس إن شركات القروض الصغيرة اليوم تعد أكثر تعقيدا بعد الانهيار الذي قضى على معظم المستثمرين الأضعف.
يقول راندي ريف، الرئيس التنفيذي لشركة إقراض فيرستكي التابعة لسيربيرس: “يعتبر هؤلاء عملاء مثاليين، مع احتمال أن يصبحوا مقترضين مرة أخرى عبر عدد من خطوط الإنتاج”.
تكثيف الموارد
بدأت فيرستكي بتقديم قروض الإصلاح قبل نحو ستة أشهر وتبدأ للتو بتوسيع الأعمال التجارية. تراوح معدلات الفائدة بشكل عام بين 9 و 12 في المائة لمدة 12 شهرا. غالبا ما يبيع المقترضون منازلهم ويقومون بسداد القروض في وقت مبكر، كما قال ريف، ما يعني أن الأمر يحتاج إلى الكثير من الجهد لتوسيع الأعمال التجارية بشكل سريع.
وقال أيضا: “إنه تكثيف للموارد، ومن المهم أن تكون هناك بنية تحتية ملاءمة”. “إذا جنت الشركات الإقليمية في المنطقة مبلغ 50 مليون دولار من المنتجات سنويا، قد يكونون اللاعب الرئيسي في أسواقهم. بالنسبة للمؤسسات الكبيرة، هذا بالكاد يحرك الإبرة”.
قال مارك فيلر، الرئيس التنفيذي لشركة تمويل رأس المال جوردان، وهي شركة إقراض استحوذت عليها شركة الاستثمار في الائتمان “مجموعة جاريسون للاستثمار”، قبل نحو ستة أشهر، إن سوق العملة الصعبة تتعرض للازدحام، ما قد يؤدي إلى قيام الشركات بتخفيف معاييرها. أما أعماله التجارية فتمتلك أكثر من 300 من المقترضين المعتمدين بخطوط ائتمان.
قال فيلر: “إن الجميع اغتنم الفرصة. الخطر هو أن الناس بدأت بتخفيف مبادئ الضمان الرئيسية من أجل مطاردة القروض. وفي الوقت الذي يصبح فيه هذا أكثر تنافسية، سيكون هنالك المزيد من الضغط للقيام به”.
خدمة مضافة
وقال لويس إن الشركات الإقليمية مثل دومينيون تتنافس على الخدمة حين لا تستطيع إعطاء أسعار متدنية مثلما تفعل كولوني أو دويل للتمويل.
وقال: “نحن أقرب إلى الواقع، بالتالي نستطيع إقراض نسب أعلى من القروض إلى قيمة البيت، وأن نقرض المال بصورة أسرع. إذا اتصل شخص يوم الإثنين، يمكن أن يحصل على موافقة جديدة ويتم تمويله يوم الجمعة. الشركات المؤسسية لا تستطيع أن تفعل ذلك”.
المقترضون من قبيل أليس سيفاكيس، رئيس شركة JWB Real Estate Capital للعقارات في جاكسونفيل في فلوريدا، يرغبون في دفع مبالغ أكبر مقابل الحصول على رفع مالي أعلى. تشتري شركته 40 منزلا في الشهر وتبيع نصفها، وتبقي النصف الآخر من أجل تأجيره.
وقال إن دومينيون تعطي شركة JWB ما نسبته 90 في المائة من سعر الشراء و 100 في المائة من تكاليف الترميم والإصلاح. وهذا يقارَن بنسبة 85 في المائة على كل من سعر الشراء والتجديد التي تحصل عليها من خطوط الائتمان مع المقرضين المؤسسيين، بما فيهم جنيسيس كابيتال، التي تحصل على فائدة بنسبة 9 في المائة ونقطتين. أما أوكتري كابيتال جروب، في لوس أنجلوس، فقد استثمرت 100 مليون دولار في جنيسيس في كانون الثاني (يناير) 2014.
ويضيف سيفاكيس: “إنه لأمر رائع أن يكون لديك المزيد من الأموال الرخيصة في المجال. هذا سيجعل بعض الشركات التي تتقاضى 14 في المائة و 4 نقاط تخسر كثيرا من الأعمال”.
المنصة الوطنية
يركز برنامج بي تو آر من بلاكستون على مقترضين أكثر رسوخا مثل سيفاكيس، الذين قدموا لهم قروضا تبدو كأنها خطوط ائتمان تبلغ في متوسطها مليون دولار وترتفع لتصل إلى 100 مليون دولار، بأصول مكفولة. أما أسعار الفائدة فهي منخفضة بنسبة 8 في المائة ونقطة واحدة. قامت الشركة أيضا ببناء منصة تكنولوجية لجعل عملية التطبيق أسرع.
ويؤكد جولد من برنامج بي توآر خلال مؤتمر عقارات في ميامي الشهر الماضي: “إن هذه فرصة كبيرة جاءت في الوقت المناسب لإضفاء الطابع المؤسسي وتوطيد فئة الأصول التي كانت دائما أعمالا محلية. لم تكن هناك منصة وطنية لديها القدرة على الإقراض لهذا المجال”.